Dự án KCN mất đặc quyền ưu đãi thuế TNDN từ 2026: "Cú sốc" Nghị định 320/2025/NĐ-CP

Trong nhiều thập kỷ, ưu đãi thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) là "thỏi nam châm" chính giúp các Khu công nghiệp (KCN) Việt Nam thu hút dòng vốn FDI. Tuy nhiên, sự ra đời của Nghị định 320/2025/ND-CP (gọi tắt là Nghị định 320) đã chính thức khép lại kỷ nguyên "ưu đãi mặc định", tạo ra một cuộc thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường bất động sản công nghiệp.

1. Dấu chấm hết cho tư duy "Cứ vào KCN là có ưu đãi"?

Trước đây, theo các quy định cũ, dự án đầu tư mới tại các KCN thường mặc định được hưởng các mức ưu đãi thuế TNDN hấp dẫn (như miễn 2 năm, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo) mà không quá khắt khe về tính chất ngành nghề.

Tuy nhiên, Nghị định 320/2025/NĐ-CP đã thay đổi hoàn toàn cuộc chơi:

• Bãi bỏ ưu đãi theo địa bàn đối với KCN thông thường: Các KCN nằm tại các vùng kinh tế trọng điểm, vùng không thuộc danh mục địa bàn khó khăn sẽ không còn được hưởng ưu đãi thuế TNDN chỉ dựa trên yếu tố "nằm trong KCN".

• Chuyển dịch sang ưu đãi theo chất lượng: Thuế suất ưu đãi giờ đây chỉ dành cho các dự án đáp ứng tiêu chí: Công nghệ cao, kinh tế tuần hoàn, hoặc có cam kết phát thải ròng bằng 0 (Net Zero).

2. Tại sao gọi là "Cú sốc" đối với nhà đầu tư?

Sự thay đổi này không chỉ là vấn đề con số, mà là một sự thay đổi về cấu trúc chi phí vận hành:

• Áp lực lên biên lợi nhuận: Việc mất đi "lá chắn thuế" khiến chi phí thuế TNDN thực tế của doanh nghiệp có thể tăng từ 5-10%, trực tiếp kéo dài thời gian hoàn vốn của các dự án mới.

• Lợi thế cạnh tranh bị lung lay: Việt Nam vốn cạnh tranh với các nước láng giềng nhờ giá thuê đất và ưu đãi thuế. Khi một vế bị cắt bỏ, các KCN cũ, hạ tầng trung bình sẽ khó lòng giữ chân được các nhà đầu tư lớn.

• Tác động dây chuyền: Các chủ đầu tư hạ tầng KCN sẽ gặp khó khăn trong việc lấp đầy diện tích nếu không có các dịch vụ hỗ trợ hoặc hạ tầng sinh thái đủ mạnh để bù đắp cho phần ưu đãi thuế bị mất đi.

3. Sự tác động của Thuế tối thiểu toàn cầu (GMT)

Nghị định 320 được xem là bước đi tất yếu để đồng bộ hóa với quy tắc Thuế tối thiểu toàn cầu mà Việt Nam đã áp dụng.

"Việc duy trì các ưu đãi thuế cũ không còn ý nghĩa đối với các tập đoàn đa quốc gia lớn, vì dù Việt Nam miễn thuế, họ vẫn phải nộp bù tại quốc gia đặt trụ sở chính. Nghị định 320 chuyển dịch nguồn lực từ ưu đãi thuế sang hỗ trợ chi phí đầu tư trực tiếp." - Một chuyên gia kinh tế nhận định.

4. Lối thoát nào cho các chủ đầu tư KCN?

Để thích nghi với "bình thường mới" từ năm 2026, các doanh nghiệp và chủ đầu tư KCN cần xoay trục chiến lược:

1. Chuyển đổi sang KCN Sinh thái (Eco-IP): Nghị định 320 vẫn mở cửa ưu đãi cho các dự án đạt chuẩn xanh. Đây là "giấy thông hành" duy nhất để giữ lại đặc quyền thuế.

2. Tập trung vào hạ tầng mềm: Thay vì quảng bá về thuế, các KCN cần tập trung vào: Năng lượng tái tạo tại chỗ, hệ thống xử lý chất thải hiện đại, và thủ tục hành chính một cửa.

3. Thu hút ngành nghề ưu tiên: Tập trung vào các lĩnh vực bán dẫn, AI, và công nghệ sinh học – những nhóm ngành vẫn nằm trong "vùng an toàn" của các gói hỗ trợ đặc biệt.

Kết luận

Nghị định 320 có thể là một "cú sốc" ngắn hạn, nhưng về lâu dài, đây là bộ lọc cần thiết để loại bỏ những dự án gia công thâm dụng lao động, giá trị gia tăng thấp. Thị trường KCN từ năm 2026 sẽ không còn dành cho số đông mà chỉ những đơn vị thực sự có năng lực về công nghệ và bền vững mới có thể trụ vững.