概述
对于希望扩大生产规模、快速投产或优化投资布局的企业而言，收购或转让工业园区厂房是一种高效的投资方式。
然而，厂房转让不仅涉及建筑物买卖，还可能涉及土地使用权、土地租赁合同、投资项目、投资登记证书（IRC）、企业登记证书（ERC）以及工业园区管理委员会和投资登记机关的审批程序。
根据2026年适用的越南法律规定，企业应在交易前充分审查相关法律条件，以确保交易合法、顺利完成。
什么情况下可以转让工业园区厂房？
厂房能否转让主要取决于土地和厂房的法律性质。
企业应重点审查：
- 土地租赁方式（按年支付租金或一次性支付租金）。
- 土地附着资产的所有权。
- 与工业园区开发商签订的土地租赁合同。
- 投资项目是否允许转让。
- 是否已履行税费及土地租金等财务义务。
根据《2024年土地法》，工业园区土地使用权是否可以转让，取决于土地取得方式及租赁形式。按年支付土地租金的企业通常不能直接转让土地使用权，但在符合法律规定的情况下，可以依法转让地上建筑物及附着资产。
厂房转让条件
通常需要满足以下条件：
- 厂房法律文件齐全。
- 土地使用权或租赁权合法有效。
- 无产权纠纷或司法查封。
- 已完成各项财务义务。
- 符合工业园区规划及投资方向。
- 受让方符合投资准入条件（如法律有相关要求）。
对于外商投资企业，投资主管机关还可能审核受让投资者的市场准入资格及投资能力。
转让申请材料
根据具体交易情况，通常包括：
- 厂房转让合同。
- 转让双方企业法律文件。
- 土地使用权证书或土地租赁合同。
- 地上建筑物相关资料。
- 投资登记证书（IRC）（如需调整）。
- 企业登记证书（ERC）。
- 项目实施报告（如适用）。
- 财务义务履行证明。
- 主管机关要求的其他材料。
若涉及投资项目整体转让或投资主体变更，还应依据《房地产经营法》办理相关手续。
办理流程
一般包括以下步骤：
第一步： 对厂房及投资项目进行法律尽职调查。
第二步： 核查土地、厂房产权及财务义务。
第三步： 签署厂房转让协议。
第四步： 办理投资登记证书（IRC）变更或投资者变更手续（如适用）。
第五步： 向主管机关办理土地或投资登记信息变更。
第六步： 完成税费缴纳及厂房交接。
根据具体项目情况，交易完成前可能还需获得工业园区管理委员会或投资登记机关批准。
企业需要重点关注的法律风险
在受让厂房前，应重点核查：
- 土地及厂房法律状态；
- 项目实施进度；
- 是否存在未缴税费；
- 建设许可证；
- 环境审批手续；
- 消防验收情况；
- 现有租赁合同及商业合同；
- 是否需要调整IRC或ERC。
完善的法律尽职调查有助于降低投资风险。
企业应提前做好哪些准备？
建议企业：
- 全面审核法律文件；
- 明确交易属于资产转让、土地使用权转让还是投资项目转让；
- 评估税费及交易成本；
- 审查土地租赁合同及园区服务协议；
- 对大型交易或外资项目寻求专业法律咨询。
结论
工业园区厂房转让涉及投资法、土地法、企业法、房地产经营法及税法等多个法律领域。提前做好法律审查、准备完整资料并按照法定程序办理手续，有助于提高交易效率，降低法律风险，并保障投资项目顺利实施。
参考来源
- 《土地法》2024（第31/2024/QH15号）。
- 《房地产经营法》2023（第29/2023/QH15号）。
- 《投资法》2020（第61/2020/QH14号）。
- 第31/2021/ND-CP号法令（《投资法》实施细则）。
- 第96/2024/ND-CP号法令（《房地产经营法》实施细则）。
- 越南农业与环境部。
- 越南财政部。
- 越南国家公共服务门户网站。
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